Новини Краснопільщини

Щодо актуальних питань при реалізації договірних відносин у сфері земельного права

    З 05.04.2015  земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства (далі- ОСГ), як і землі для ведення товарного сільгоспвиробництва та фермерського господарства, можуть передаватися громадянами в користування юридичним особам на законних підставах (ст. 33 Земельного Кодексу України– далі «ЗКУ»).

      При цьому земельні ділянки для ведення ОСГ можуть використовуватися юридичними особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни їх цільового призначення.

       Таким чином, земельні ділянки з видом сільськогосподарських угідь «сіножать» та цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення фермерського господарства, для ведення особистого селянського господарства можуть бути передані в оренду юридичній особі для ведення сільгоспдіяльності, а юридична особа (за умови реєстрації права власності відповідно до чинного законодавства) правомірно їх використовує, якщо вирощує на них сільськогосподарську продукцію.

         Відповідно до ч. 3 ст. 22 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються в користування: громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

          Крім того, ст. 34 ЗКУ передбачено, що орендувати земельні ділянки для сінокосіння й випасання худоби можуть лише громадяни. Таким чином, земельні ділянки сільськогосподарського призначення із цільовим призначенням «для сінокосіння та випасання худоби» (КВЦПЗ – 01.01.08) можуть бути надані виключно громадянам на умовах оренди. Передання таких земель юридичним особам не передбачено.

          Група Рілля включає сільськогосподарські угіддя, які систематично обробляються і використовуються під посіви сільськогосподарських культур, включаючи посіви багаторічних трав, а також чисті пари (ГОСТ 26640-85) та парники, оранжереї і теплиці. А конкретно підгрупи: Рілля, перелоги, парники, оранжереї, теплиці.

          До ділянок ріллі не належать сіножаті і пасовища, що розорані з метою їх докорінного поліпшення і використовуються постійно під трав’яними кормовими культурами для сінокосіння та випасання худоби, а також міжряддя садів, які використовуються під посіви.

          Відповідно до п. 5 статті 20 ЗКУ Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

         Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 Земельного Кодексу.

         Зміна виду угідь земельної ділянки в межах однієї категорії цільового призначення земельної ділянки можлива, але на підставі документації з землеустрою та з врахуванням містобудівної документації.

         У п.4 статті 21 ЗКУ визначають підстави та основні вимоги щодо внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

          Відомості про угіддя земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру:

• на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок, – щодо земельних ділянок, які формуються;
• на підставі схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектівземлеустрою, щозабезпечуютьеколого-економічнеобґрунтуваннясівозміни та впорядкуванняугідь, проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), проектів землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

В разі недотримання  відповідної процедури щодо зміни виду угідь може наступати відповідальність ( цивільна, адміністративна чи кримінальна), що передбачено ст. 211 Земельного кодексу України.

Так, громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення: а) укладення угод з порушенням земельного законодавства;б) самовільне зайняття земельних ділянок;в) псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами;г) розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, що негативно впливають на стан земель;ґ) невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням;д) порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов’язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням;е) знищення межових знаків;є) приховування від обліку і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок;ж) непроведення рекультивації порушених земель;з) знищення або пошкодження протиерозійних і гідротехнічних споруд, захисних насаджень;и) невиконання умов знімання, збереження і нанесення родючого шару ґрунту;і) відхилення від затверджених в установленому порядку проектів землеустрою; використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без затверджених у випадках, визначених законом, проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;ї) ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них;й) порушення строків розгляду заяв щодо відведення земельних ділянок;к) порушення строку видачі державного акта на право власності на земельну ділянку.   Законом може бути встановлено відповідальність і за інші порушення земельного законодавства.

           Коротко, що стосується ринку землі та земельних спорів

           31 березня 2020 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» ( далі- Закон).

           Відповідно до «Прикінцевих положень» вказаного Закону з 1 липня 2021 року відкривається «ринок землі сільськогосподарського призначення», та раніше встановлений мораторій на відчуження таких земельних ділянок, що   зумовив появу ринку за «сірими схемами», як кажуть посадовці, втрачає своє функціонування. Але, не все так просто з ринком землі, і це ми побачили на прикладі дії «ринку газопостачання».

          На цей час угоди щодо купівлі-продажу підмораторних ділянок знаходять своє відображення у довгострокових договорах оренди (до 50 років) або договорах емфітевзису.

           При цьому, додатково оформляється довіреність на розпорядження земельною ділянкою, а в багатьох випадках – заповіт.

            Без сумнівів, спори щодо розірвання договорів оренди є одними з найрозповсюдженіших видів земельних спорів, а скасування земельного мораторію, без сумніву, призведе до їх збільшення.

            Так, власники земельних ділянок спробують їх продати та розірвати договори оренди, а чинні орендарі будуть цьому протидіяти.

            Та не все так просто. Законодавством України, Цивільним та Земельним кодексами України та Законом про орендуземлі визначені підстави для розірвання договорів оренди земельних ділянок в позасудовому та судовому порядках.

Позасудовий порядок

Розірвання договору оренди землі в позасудовому порядку, зокрема, здійснюється:

• за згодою сторін шляхом підписання угоди;
• у випадках, передбачених в договорі, в тому числі розірвання в односторонньому порядку;
• у разі істотної зміни обставин (також можливо у судовому порядку).

Судовий порядок

У судовому порядку договори оренди можуть бути розірвані, зокрема, на таких підставах:

• істотного порушення умов договору;
• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
• систематична несплата орендної плати;
• невиконання сторонами обов’язків, визначених законодавством;
• невиконання сторонами умов договору;
• випадкове знищення чи пошкодження об’єкта оренди.

         Вищевказані підстави для розірвання договорів є найбільш розповсюдженими в судовій практиці.

         Серед останніх правових позицій Верховного Суду варто звернути увагу на наступні.

Щодоодносторонньогорозірвання договору оренди

          Касаційний цивільний суд у своїй постанові від 02.09.2019 у справі № 623/2421/16-ц визначив, що відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

          В законі про оренду землі, який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

          Таким чином, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.

          Отже, Верховний Суд підтвердив позицію, що одностороннє розірвання договору оренди землі можливо лише тоді, коли це передбачено його умовами.

Щодопорушенняістотних умов договору

            КЦС ВС у своїй постанові від 16.10.2019 у справі № 662/1489/15-ц, що згідно з частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

           Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).

           Згідно цього закону, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

          Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, зокрема, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

          В даній справі договір оренди земельної ділянки було визнано недійсним, оскільки в ньому відсутня обов`язкова істотна умова – кадастровий номер.

Використанняземельноїділянки не за цільовимпризначенням

           КЦС ВС у своїй постанові від 22.01.2020 у справі № 468/1498/17-ц сформував позицію, згідно якої пунктом «а» ч. 1 ст. 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу.

         Закон України «Про охорону земель» каже, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.

          На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.

          За приписами ч. 5 ст. 20, ст. 34 ЗК України земельна ділянка для сінокосіння і випасання худоби може використовуватися лише у межах вказаного виду використання, отже відповідачка була зобов`язана використовувати земельну ділянку виключно як пасовище, тобто в межах виду користування, передбаченого умовами договору.

           Рішення суду про розірвання договору оренди базується на тому, що орендована земельна ділянка використовувалась не за цільовим призначенням, тобто замість сінокосіння та випасання худоби вирощувався на земельній ділянці ячмінь, чим істотно було порушено умови договору.

           Таким чином, сторонам діючих договорів оренди необхідно ретельно проаналізувати їх умови на предмет відповідності вимогам чинного законодавства та дослідити стан їх виконання.

           При цьому, для мінімізації ризику їх розірвання варто орієнтуватися в останніх тенденціях судової практики.

    За отриманням безоплатної правової допомоги звертайтесь до :
 Сумський місцевий центр –

4000, м. Суми, вул. Покровська  9/1. тел.(0542) 66-51-08; 066-771-32-61; 098-380-69-38

Білопільське бюро правової допомоги –

41800, м. Білопілля, вул. Соборна, 53. тел.(05443) 9-10-87

Краснопільське бюро правової допомоги –

42400, смт. Краснопілля, вул. Перемоги, 2. тел.(05459) 7-11-24, (05459) 7-11-74

Путивльське бюро правової допомоги –

41500, м. Путивль, пр-т Іоанна Путивльського , 46.  тел. (05342) 5-48-44, (05442) 5-49-44

Окрім того, в Україні діє єдиний номер з надання безоплатної правової допомоги –

0-800-213-103 (Цілодобово, у межах України – безкоштовно)

Зателефонувавши за ним, Ви зможете дізнатися адреси та контакти центрів у всіх регіонах України та отримати консультацію фахівців.

Краснопільське бюро правової допомоги

(за  інформацією та матеріалами Судової влади)